 Судя по всему объемы жилищного строительства в столице пока остаются на "кризисном" уровне. По итогам 2011 года в Москве будет введено порядка 2,1-2,2 млн кв. метров жилой недвижимости. В планах столичного правительства на следующий год построить чуть больше - около 2,5 млн кв. метров жилья. Ранее заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин заявлял, что городские власти установили такие показатели ввода жилья 2012 года исходя из количества выданных разрешений на строительство и градостроительного плана земельных участков (ГПЗУ).
Объемы ввода жилья могут быть и выше, все зависит он работы с инвесторами, считает чиновник. В Москве последние годы наблюдается сокращение объемов строительства и снижение объема предложения новостроек, ощущается дефицит новых проектов, особенно экономкласса. "В целом 2,2 млн. кв. метров жилья на 22,2% превышает показатели прошлого года, однако, это всё ещё меньше, чем в докризисный период", - отмечает руководитель департамента консалтинга и аналитики компании "Азбука Жилья" Артем Ржавский. При этом в течение последующих пяти лет повышать объемы ввода жилья в столице не планируется (имеется в виду значения ввода в текущих границах Москвы).
Всего же в течение пяти лет в Москве планируется ввести около 12,5 млн кв. метров жилья.
Спрос и предложение сокращаются
По оценке игроков рынка недвижимости, общая тенденция рынка новостроек Москвы в 2011 году – особая популярность проектов экономкласса. Однако доля таких объектов на рынке невелика - порядка 15-20%. В ноябре 2011 года на рынке новостроек Москвы, по данным компании "Азбука Жилья", для продажи предлагались квартиры более чем в 300 жилых домах, 57,9% из которых введены в эксплуатацию, а 42,1% - только строятся. "В сравнении с ноябрем 2010 года количество корпусов, в которых открыты продажи на первичном рынке жилья в Московской области, возросло на 22,7%, а в Москве, напротив, сократилось на 9,7%. Для сравнения, до кризиса 2008 года в среднем объем предложения в Москве составлял чуть менее 400 корпусов, в Подмосковье в 2008 году на рынке было представлено около 500 корпусов",- говорит А.Ржавский. То есть, в Москве произошло заметное сокращение предложения, а в Московской области, напротив, был зафиксирован бурный рост, поясняет эксперт. На рынке новостроек Москвы еще с 2010 года специалисты отмечали тенденцию к снижению спроса. Редкие всплески активности в отношении новостроек Москвы не повлияли на общий итог, считают аналитики.
Индекс потенциального спроса, по данным экспертов, в Москве относительно ноября 2010 года сократился на 50,9%. Спрос переместился в значительной мере за пределы МКАД, где ситуация с развитостью инфраструктуры и улучшением условий проживания значительно продвинулась в сторону столичного уровня, отмечает А.Ржевский. "С одной стороны, мы наблюдаем растущий спрос, с другой — цены растут в пределах инфляции. Очевидно, что это отложенный и неудовлетворенный спрос прошлых лет, который не может вызвать более существенный рост цен. Покупатели все еще ограничены в своих финансовых возможностях: большинство может позволить себе покупку только за счет продажи старого жилья или ипотечного кредита", - отмечает генеральный директор "Главмосстрой-недвижимость" Татьяна Решняк.
Нестабильная экономическая ситуация в США, которая в конце лета могла привести к техническому дефолту страны и вызвала нервозность на фондовых рынках, привела к всплеску интереса к объектам недвижимости как к основному инструменту российских граждан в решении вопросов сохранения денежных средств, отмечают эксперты. "В экономклассе или комфортклассе среднее время экспозиции уменьшилось, так как значительно уменьшился объем предложения на рынке новостроек, в целом, и особенно в этих сегментах. Плюс перспективы по вводу нового жилья нельзя назвать радужными. Сейчас реализация квартир завершается, как правило, еще на этапе строительства, когда дом возведен только наполовину. Время экспозиции квартир бизнес-класса, наоборот, увеличилось", - рассказывает руководитель департамента экспертизы проектов компании "Миэль-Новостройки" Анна Соколова. По данным "Азбуки Жилья", средний период экспозиции наиболее востребованных новостроек эконом и комфорткласса в 2011 году составил 0,5-1 месяц, что ниже уровня 2010 г. (2-2,5 мес.) и 2009 г. (3-3,5 мес.), а так же среднего показателя, фиксируемого на рынке до начала финансового кризиса – около 2 месяцев. Среди новостроек столицы бизнес-класс представлен в наибольшей степени, это порядка 51,3% среди всех корпусов в которых предлагаются квартиры.
Доля элитного жилья, а так же новостроек комфорткласса и экономкласса на первичном рынке Москвы составляет 19,9, 15,8 и 13% соответственно.На первичном рынке Москвы на протяжении года отмечается умеренный темп роста цен, на уровне 7-10% в год, отмечают игроки рынка недвижимости. Средневзвешенная цена предложения на рынке новостроек столицы составляет порядка 205 тыс. рублей за кв. метр, в Подмосковье – около 65 тыс. рублей, отмечает А.Ржевский. По данным "НДВ-Недвижимость", изменение цен по сравнению с ноябрем 2010 года в рублях составило + 8,59%, а в долларах США + 4,94%. В абсолютных величинах цена на новостройки в ноябре 2011 года без учета элитных объектов составила 168,2 тыс. рублей за кв. метр ($5311 за кв. метр).
Бизнескласс вырывается вперед
Если говорить о дорогих новостройках, то с начала 2011 г. на первичном рынке жилья бизнес и премиумкласса в совокупности, по данным IntermarkSavills, было заключено более 2,1 тыс. сделок (без учета апартаментов в ММДЦ "Москва-Сити"), что превосходит показатель 2010 г. почти на четверть. В среднем в 2011 г. заключалось 38 сделок в месяц с квартирами премиумкласса и 135 – с квартирами и апартаментами бизнескласса. По данным IntermarkSavills, совокупный объем первичного рынка высокобюджетного жилья в денежном выражении превысил $2,4 млрд (на 40% больше, чем в 2010 г.) в натуральных показателях – примерно 254 тыс. кв. метров. С начала 2011 года рост средневзвешенной по всем элитным проектам долларовой цены составил 5,3% (до $17 800 /кв. метр), а в сегменте жилья бизнескласса – более 17% (до $6 900 /кв. метр). "Максимальный рост среднерыночных валютных цен на первичном рынке жилья премиум-класса по итогам наступающего 2012 г. составит около 10%. Более динамичный рост цен скорее следует ожидать в 2012 г. на рынке жилья бизнескласса Москвы. Если в 2010 г. рост среднерыночных долларовых цен составил около 9%, то в 2011 г. этот показатель будет равен 16%.
Потенциал роста на 2012 г. оценивается на уровне до 20%", - прогнозирует управляющий партнер компании IntermarkSavills Дмитрий Халин. По его мнению, этому будет способствовать существующая конъюнктура рынка – текущий уровень спроса достаточно устойчив (130-140 сделок в месяц), а наиболее востребованного предложения должно хватить только на 9-12 месяцев.
Умеренный рост неизбежен
Игроки рынка прогнозируют, что если в Москве в ближайшее время не упростится процедура получения разрешения на строительство и не выйдет новых проектов, ограниченный объем предложения будет способствовать росту цен. В Москве на фоне ожидаемого увеличения спроса, а также с учетом низкой конкуренции среди проектов в 2012 г. вполне вероятен умеренный рост уровня средней цены предложения. В целом за год рост этого показателя в столице может составить порядка 5-7%, прогнозирует А.Ржевский. По данным "Азбуки Жилья", в Москве в 2012 году девелоперами заявлено к сдаче в эксплуатацию около 130 жилых корпусов. Однако наметившиеся элементы экономической нестабильности, прежде всего в Европе, могут негативно сказаться в случае худшего сценария развития и на уровне платежеспособного спроса на рынке недвижимости России, считает А.Ржевский. "Если произойдет дестабилизация экономической ситуации, вторая волна кризиса, ухудшение благосостояния населения и снижение спроса, то роста цен не будет. Определенные предпосылки этого есть уже сейчас: наблюдается инфляция, уровень дохода населения не растет, покупательская способность снижается. Однако в Москве существенного снижения цен на первичном рынке не произойдет, за счет существующего дефицита предложения", - говорит А.Соколова.
Традиционно, нестабильность на финансовом рынке приводит к росту спроса на недвижимость. "Видя колебания курсов валют, люди стремятся зафиксировать свои сбережения и вкладывают деньги в недвижимость. Но, как правило, это продолжается до наступления кризисных явлений в экономике, которые приводят к фактическому прекращению кредитования строительных компаний и физических лиц. С этого момента рынок недвижимости замирает", - напоминает А.Соколова.Однако, по мнению заместителя генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию компании "НДВ-Недвижимость" Ольги Новиковой, текущая динамика стоимости кв. метра позволяет сделать вывод о том, что столичные новостройки подорожают до 20-25 % до конца следующего года. Консенсус-прогноз аналитиков ГМСН предполагает наиболее вероятным вариантом развития событий боковой тренд рынка с небольшой волатильностью цен в течение года. Колебания не превысят 6–8% в обе стороны, рост рынка — в пределах инфляции (8–13%). При этом вероятен сценарий разнонаправленной ценовой динамики в разных сегментах. Предполагается, что основной рост цен будет сосредоточен в экономсегменте, тогда как элитный и бизнессегменты могут даже подешеветь.
Вряд ли мы увидим предкризисные 30–40% роста в ближайшие годы, считает Т. Решняк. "На наш взгляд, рынок ждет вялотекущая борьба трендов. На рост цен будут работать сокращающееся предложение в Москве и недостаток предложения в области, а так же растущий спрос и восстановление ипотеки. Но их снижение — не самые благоприятные макроэкономические ожидания. В итоге мы ждем, что рынок ляжет в боковой тренд, рост цен останется на уровне инфляции, а продажи будут обеспечиваться значительно большими усилиями со стороны риэлторов",- прогнозирует Т.Решняк.Сергей Велесевич
Смотрите оригинал материала на http://www.interfax.ru/realty/realtyinf.asp?sec=1454&id=224030
|
